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Federproprietà AbruzzoDistanze LegaliCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 30 marzo 2012 n. 5140

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 30 marzo 2012 n. 5140

Quali sono le norme in fatto di distanze e vedute che regolano la vita del condominio? Nello specifico, si possono realizzare balconi ad nutum?

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

SA.RE., nonché S.F., ST.FR., G.C., quali eredi di S.M., rappresentati e difesi dagli Avvocati Marco Rocchi e Luca Biagi, per procura speciale in calce al ricorso, elettivamente domiciliati in Roma, via Bachelet n. 12, presso lo studio dell’Avvocato Luigi Ciancaglini (studio Dalla Vedova);

- ricorrenti -

contro

L.G. E B.Q., rappresentati e difesi dagli Avvocati Andrea Bandini e Andrea Gironi per procura speciale in calce al controricorso, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in Roma, via Tartaglia n. 5;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 489/05, depositata in data 3 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16 dicembre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
uditi gli Avvocati Luca Biagi e Andrea Bandini;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione notificata il 10 febbraio 2006, L.G. e B.Q. convenivano in giudizio, dinnanzi alla Pretura di Firenze, sezione distaccata di Borgo S. Lorenzo, Sa.Re. e S.M., esponendo che i suddetti, proprietari degli appartamenti posti al primo piano dell’edificio sito in via (OMISSIS), su concessione edilizia del Comune, avevano realizzato sulla facciata prospiciente la strada comunale due balconi in corrispondenza di due finestre del sottostante appartamento di proprietà di essi attori, sottraendo allo stesso luminosità e aerazione, oltre a concretare un pregiudizio architettonico per la stabilità dell’edificio.

I convenuti si costituivano e chiedevano il rigetto della domanda.

Il Tribunale di Firenze, subentrato al Pretore, con sentenza depositata il 20 marzo 2002 riteneva sussistere una riduzione dell’aerazione dell’appartamento degli attori nella misura del 6-7% e una riduzione dell’illuminazione del medesimo del 30% in conseguenza della edificazione dei balconi da parte dei convenuti; ha altresì ritenuto che per questi ultimi la riduzione in pristino sarebbe stata eccessivamente onerosa, e li condannava al pagamento della somma di Euro 5.164 a titolo di risarcimento danni, oltre al pagamento delle spese processuali.

Avverso questa sentenza Sa.Re. e S.M. proponevano appello deducendo che erroneamente il Tribunale aveva ritenuto che le opere da loro realizzate diminuissero il valore dell’appartamento di controparte, avendo il c.t.u. affermato che la riduzione di valore non era rilevante e comunque in mancanza di prova del danno da parte degli attori.

Questi ultimi si costituivano e, in via di appello incidentale, per l’ipotesi dell’accoglimento dell’appello principale, chiedevano l’accoglimento della loro domanda principale di riduzione in pristino, e quindi di risarcimento in forma specifica.

L’adita Corte d’appello di Firenze, con sentenza depositata il 3 marzo 2005, condannava il Sa. e gli eredi di S. M. alla demolizione dei due balconi realizzati al primo piano dell’edificio di via (OMISSIS) e a rimborsare agli appellati le spese del giudizio.

La Corte d’appello ha rilevato che il C.t.u., con accertamento ineccepibile e censurato solo blandamente dai soccombenti, aveva evidenziato la sensibile diminuzione di luce e di aria causata all’appartamento degli attori dai balconi realizzati dai convenuti; a fronte di tale accertamento, aveva poi scarso rilievo la circostanza che il medesimo c.t.u. avesse escluso il pregiudizio architettonico dell’edificio o avesse ritenuto non rilevante la diminuzione di aria e luce.

Ha poi ritenuto fondata la censura degli appellanti principali relativa alla liquidazione del danno operata dal primo giudice in via equitativa e, in applicazione del principio secondo cui il risarcimento per equivalente non trova applicazione nelle azioni volte a far valere un diritto reale e in accoglimento dell’appello incidentale, ha condannato gli appellanti principali alla demolizione dei due balconi oggetto di causa (salvo il ragionevole accordo per equivalente che le parti trovino al riguardo).

Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso Sa.

R. e gli eredi di S.M. sulla base di un unico motivo; hanno resistito con controricorso gli intimati.

Diritto

Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano vizio di insufficiente e/o contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in ordine all’accertamento della illegittimità dei manufatti dei quali è stata disposta la demolizione.

I ricorrenti rilevano, in particolare, che la Corte d’appello ha recepito la valutazione del consulente tecnico d’ufficio, il quale, da un lato, ha affermato l’esistenza di una riduzione di luminosità e di areazione dell’appartamento dei resistenti per effetto della realizzazione dei due balconi in luogo delle finestre dell’appartamento di proprietà ei essi ricorrenti, e, dall’altro, ha ritenuto la detta riduzione di non rilevante entità e sostanzialmente non peggiorativa dell’aspetto architettonico dell’edificio. La Corte d’appello, sostengono i ricorrenti, non si sarebbe avveduta della contraddizione insita nelle conclusioni del consulente tecnico e non avrebbe adeguatamente preso in considerazione la valutazione da questi espressa di non rilevanza della accertata diminuzione.

Il motivo è fondato.

Occorre premettere che, nella giurisprudenza di questa Corte è stato più volte affermato il principio per cui “in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti.

La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l’esecuzione delle opere, avvenuta nell’ambito delle facoltà consentite dall’art. 1102 c.c. nell’uso dei beni comuni(la facciata dell’edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante)”. (Cass. n. 7044 del 2004; Cass. n. 6456 del 2010).

Nel caso di specie, è indubbio che la realizzazione dei due balconi è avvenuta su una parte comune del fabbricato. I ricorrenti hanno quindi agito ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., sicchè i giudici di merito avrebbero dovuto valutare, nell’ambito di applicazione di tale disposizione, se l’utilizzo particolare della cosa comune posto in essere dai ricorrenti fosse incompatibile con quello degli altri titolari di analogo diritto sulla medesima parte comune, accertando se l’intervento edilizio contrastasse con i divieti posti dall’art. 1120 c.c., comma 2, e se pregiudicasse in qualche modo il godimento del bene di proprietà esclusiva.

Un simile accertamento non emerge chiaramente dalla sentenza impugnata, giacchè, da un lato, si afferma che la riduzione della luminosità e della areazione era pari, rispettivamente, al 30% e al 6-7%, e, dall’altro, si afferma che il consulente tecnico d’ufficio, che pure ha eseguito il richiamato accertamento ha formulato un giudizio nel senso della non rilevanza della detta riduzione.

Sussiste, quindi, il denunciato vizio motivazionale, sicchè si impone la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, per nuovo esame.

Al giudice del rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione il 16 dicembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2012.

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