LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Alberto SCIOLLA LAGRANGE PUSTERLA Presidente
Guido MARLETTA Rel. Consigliere
Antonio LIMONGELLI
Michele LO PIANO
Giovanni Battista PETTI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

FAG IN MOBILI DI ROSARI DI BLASI E C.S. a.s., con sede in Messina, Nuova Zona Industriale, in persona del socio accomandatario legale rappresentante Sig. Di Blasi Rosario, elettivamentedomiciliato in ROMA PIZZA NERAZZINI 5, presso lo studio dell’avvocato MICHELE PAZIENZA, che lo difende anche disgiuntamente all’avvocatoGREGORIOGIACOBBE, giusta delega in atti;

ricorrente

contro

EUROPA AUTO DI MACRÌ ANTONIO E C. SOC;

intimata

e sul 2 ricorso n. 03591-95 proposto da:

EUROPA AUTO OC, elettivamente domiciliato in ROMA CANC. CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, difeso dall’avvocato ANTONIO BUSACCA, giusta delega in atti;

ricorrente

nonché contro

FAG SOC;

intimato

avverso la sentenza n. 1197-93 del Tribunale di MESSINA, emessa il23-06-92 e depositata i 20-12-93; R.G. 3088-91);

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26-11-96 dal Relatore Consigliere Dott. Guido MARLETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Raffaele CENICCOLA che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale; rigetto del I motivo del ricorso incidentale, assorbito nel resto.

FATTO

Svolgimento del processo

Con atto del 6 -12 luglio 1990 la F.A.G. Industria Mobili di Rosario Di Blasi e C. S.a.s., esponendo di avere concesso in locazione, con contratto del 24 aprile 1984, alla Europa Auto di Macrì Antonio e C. per la durata di sei anni – con inizio dall’11.5.1984 e scadenza al 30.4.1990 – i propri locali siti nella Nuova Zona Industriale di Messina – un capannone, altri locali coperti e tutto i terreno scoperto circostante -; che i fratelli Di Blasi, “titolari” della locatrice Ditta F.A.G., intendevano destinare l’immobile, a scadenza del contratto, a locali per lo svolgimento della loro attività di mobilieri a causa delle sollecitazioni al rilascio, da parte del locatore, dell’immobile in cui attualmente tale attività si svolgeva; che tale intendimento era stato comunicato con raccomandata A.R. del 17.4.1989 alla Europa Auto, con contestuale, espressa volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza di fine aprile 1990; che la locatoria non aveva ottemperato al rilascio dell’immobile dopo l’anzidetta scadenza; chiedeva al Pretore di Messina riconoscersi che i titolari della Ditta F.A.G. intendevano adibire l’immobile locato ad esercizio della propria attività di mobiletti, con conseguente disponendo rilascio immediato, a norma dell’art. 30 della legge n. 392-78; in caso di opposizione, riconoscersi il diritto della locatrice al diniego di rinnovazione del contratto, con condanna della Europa Auto al rilascio dell’immobile.

L’ Europa Auto, costituendosi, resisteva alla domanda, deducendo l’improcedibilità e inammissibilità del ricorso e nel merito contestandone la fondatezza, e facendo valere il proprio diritto alle indennità di legge per le onerose spese effettuate per migliorie e addizioni all’immobile.

Lì adito Pretore, con sentenza del 22 febbraio 1991, accoglieva la domanda e condannava la società convenuta al rilascio dei locali alla data di fissata esecuzione (30 novembre 1991); dichiarava il diritto della convenuta all’indennità per avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; rigettava le altre domande riconvenzionali.

Avverso tale sentenza la Europa Auto proponeva appello, in accoglimento del quale il Tribunale di Messina, con sentenza del 20 dicembre 1992, rigettava la domanda proposta dalla F.A.G. e dichiarava assorbite le domande riconvenzionali.

Rilevava il Tribunale che la disdetta del 17 aprile 1989 risultava sottoscritta da Di Blasi Rosario per la Ditta Di Blasi Filippo e figli, estranea al rapporto locativo in contestazione; che il firmatario non si era neppure qualificato in tale atto come socio della F.A.G. S.a.s., sì d legittimarne l’esigenza di “risolvere” il contratto alla scadenza convenzionale, nè era configurabile in capo allo stesso una sorta di mandato ad operare dalla F.A.G..

Pertanto, la volontà di denegare la rinnovazione della locazione risultava espressa da un soggetto, i Di Blasi, privo di legittimazione attiva al riguardo, con conseguente nullità di “diniego”, venendo meno il formale adempimento che, a norma dell’art. 29 della legge n. 392-78, legittimava la pronuncia di rilascio dell’immobile.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la F.A.G. S.a.s. sulla base di un unico motivo.

Resiste con controricorso la Europa Auto S.a.s., contestualmente proponendo ricorso incidentale condizionato sulla base di tre motivi.

DIRITTO

Motivi della decisione

Preliminarmente va disposta la riunione dei due ricorsi, proposti contro la stessa sentenza, a norma dell’art. 335 c.p.c.

Con l’unico motivo del ricorso principale, denunciandosi violazione dell’art. 29 della legge n. 392-78, nonché vizi di motivazione, si deduce che erroneamente il Tribunale avrebbe ritenuto la nullità della comunicazione ex art. 29 della legge n. 392-78 in quanto invita da un soggetto estraneo alla locazione. Invero, la raccomandata del 17.4.1989, contenente detta comunicazione, era sottoscritta da Di Blasi rosario, socio accomandatario e legale rappresentante della Ditta F.A.G. Industria Mobili di Rosario Di Blasi e C. S.a.s., come risultava dalla documentazione in atti, non presa in considerazione dal decidente. Il De Blasi, in detta sua qualità, non poteva considerarsi terzo rispetto ad un rapporto riguardante la società. Egli aveva inoltre sottoscritto il contratto di locazione stipulato dalla F.A.G., riceveva le pigioni e rilasciava le relative quietanze – circostanze, queste, pacifiche e tuttavia non prese in considerazione dalla sentenza -.

Nella disdetta peraltro si specificava che il diniego di rinnovazione della locazione era giustificato dall’intenzione dei soci compreso il sottoscrittore – di utilizzare l’immobile locato per lo svolgimento della loro attività – proprio quella costituente oggetto sociale della F.A.G. -. Tale necessità, secondo il costante orientamento di questa Corte, ben poteva esser fatta valere a sostegno del diniego di rinnovazione del contratto.

In ogni caso, se anche il Di Blasi dovesse considerarsi estraneo alla F.A.G., ugualmente l disdetta sarebbe stata valida in quanto inviata da soggetto estraneo al rapporto di locazione ma mandatario del locatore in base ad atto che può rivestire la forma orale.

La sentenza impugnata era inoltre carente sul piano della motivazione, non avendo indicato i presupposti logici sui quali si fondava i convincimento del giudice, ed aveva deciso in contrasto con le risultanze delle prove documentali.

Il motivo è fondato.

La sentenza impugnata ha ritenuto non valida la disdetta per diniego di rinnovazione del contratto ex art. 29 della legge n. 392-78 siccome proveniente da un soggetto – il Di Blasi Rosario – che agiva in nome della Ditta Di Blasi Filippo e figli, estranea al rapporto in questione, senza peraltro essersi qualificato socio della F.A.G. S.a.s..

Tale argomentazione non dà conto del contenuto della raccomandata del 17.4.1989 – messo in luce, per contro, dalla sentenza di primo grado – nel quale era dato individuare il rapporto di locazione – indicato come relativo al “capannone con terreno circostante” – come in capo alla Ditta Di Blasi Filippo e figli e si specificava che l’immobile serviva ai soci locatori per lo svolgimento della loro attività.

Sulla base di tale risultanze, e tenuto conto delle deduzioni e difese delle parti, il Tribunale avrebbe dovuto verificare, indipendentemente dall’erronea formale indicazione della ditta locatrice, inserita proprio nel rapporto locativo in questione intestato alla F.A.G. di Rosario Di Blasi e C.S.a.s., quale fosse l’effettiva posizione del Di Blasi Rosario, certamente socio accomandatario della F.A.G. quanto meno sulla base dell’indicazione del proprio nome nella ragione sociale.

A tal fine, avrebbe dovuto prendere in esame la documentazione in atti (contratto di locazione, verbale di assemblea straordinaria della S.p.a. Mobilificio F.lli Di Blasi, contenente la delibera di trasformazione di detta società in società in accomandita semplice, atto di proroga e riconferma di amministratore della F.A.G.A), dalla quale traeva conferma la qualità di socio accomandatario e di legale rappresentante della F.A.G. rivestita dal suddetto Di Blasi.

Un siffatto accertamento era necessario al fine di chiarire se lo stesso Di Blasi, al di là dell’apparente riferimento ad una Ditta Di Blasi Filippo e Figli, contenuto nella lettera di disdetta, avesse in effetti operato o meno in nome e per conto della F.A.G. o comunque come mandatario della stessa società.

La produzione documentale esistente avrebbe, quindi, dovuto esser presa in esame, non potendo il Tribunale fermare la sua indagine, avuto riguardo alle concrete circostanze di fatto e alle deduzioni delle parti, al dato formale della mancata corrispondenza apparente tra autore della disdetta e locatore e dovendo invece ricercare, sulla base delle emergenze processuali, se ed in quali limiti di disdetta potesse dirsi proveniente dalla F.A.G. o da persona comunque in grado di rappresentarla.

Ciò considerato che il Di Blasi Rosario era intervenuto non solo nella stipula del contratto di locazione per cui è controversia, ma anche in sede di riscossione dei canoni e di predisposizione delle relative quietanze, giusta documentazione in atti.

In ogni caso, le emergenze processuali potevano essere idonee a individuare nel Di Blasi un mandatario della società F.A.G.. Al riguardo, va sottolineato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la disdetta della locazione ai fini del diniego di rinnovazione tacita alla prima scadenza di locazione non abitativa, anche se deve essere comunicata mediante lettera raccomandata, può essere validamente effettuata in tale forma da un mandatario, al quale l’incarico della comunicazione sia stato conferito anche verbalmente dal locatore (cfr. Cass. 2763-92; Cass. 8553-95; Cass. 9890-95), essendo l’anzidetta formalità richiesta – stante la natura recettizia dell’atto – unicamente per garantirne la tempestiva conoscenza da parte del conduttore.

Ove poi la disdetta, in funzione della accertata qualità del soggetto autore di essa, fosse stata imputata alla società locatrice, essa sarebbe stata valida sotto il profilo sostanziale e idonea ad impedire la rinnovazione del contratto.

Questa Corte ha, infatti, affermato, in tema di locazione di immobile urbano destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il principio – dal quale non si rinvengono ragioni per discostarsi – per cui la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza può esser fatta valere da una società di persone per la necessità di destinare l’immobile all’esercizio di una attività di un socio che sia compresa nell’oggetto sociale poiché, non essendo l’attività imprenditoriale di detta società – priva di personalità giuridica ancorché dotata di autonomia patrimoniale – imputabile ad un soggetto distinto dal singolo socio, la destinazione dell’immobile a quella determinata attività si pone come una necessità del socio, non individualmente considerato, ma quale membro della società, con conseguente coincidenza dell’interesse della società e del socio ad ottenere la disponibilità dell’immobile (cfr. Cass. 335-90; Cass. 4061-85).

Nella specie era poi pacifica ed affermata dal primo giudice la inerenza dell’attività che i soci della F.A.G. intendevano svolgere nell’immobile locato (mobilieri) all’oggetto sociale della F.A.G. medesima.

L’accoglimento del ricorso principale impone l’esame del ricorso incidentale condizionato della Europa Auto S.a.s..

Con il primo motivo di tale ricorso si deduce la nullità della sentenza appellata per avere omesso di rilevare i mancato previo esperimento, da parte del Pretore, del tentativo obbligatorio di conciliazione, il che avrebbe reso nullo l’intero giudizio.

Il motivo, che non può ritenersi assorbito in quanto afferente alla procedibilità della domanda introduttiva, implicitamente ritenuta dal giudice di appello, è infondato.

L’art. 43 della legge n. 392-78 – abrogato, a decorrere dal 18 dicembre 1994, dall’art. 89 della legge n. 353-90 (cfr. D.L. n. 380-94) – prescriveva l’esperimento del previo tentativo di conciliazione per le domande concernenti controversie in tema di determinazione, aggiornamento e adeguamento del canone.

Tale norma, come quelle successive degli artt. 44 e 45, non poteva ritenersi applicabile alle controversie, da essa non menzionate, in tema di rilascio dell’immobile locato per diniego del rinnovo alla prima scadenza di locazioni non abitative, di cui agli artt. 29 e 30 della stessa legge. Invero, l’estensione del rito del lavoro ai due gruppi di controversie (cfr. art. 46 della legge) non ne comportava l’accomunamento in relazione alla prescrizione del tentativo obbligatorio di conciliazione. La stessa previsione espressa, contenuta nell’art. 46, dei due gruppi di controversie, riguardo all’estensione ad esse del rito del lavoro, lascia intendere che, ove tale espressa previsione non vi sia stata – come nell’art. 43 che menziona solo il primo dei due gruppi – la portata della norma non può ritenersi estesa alle controversie da essa non menzionate.

Resatno assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale.

Quanto al secondo motivo, si osserva che esso ripropone le questioni della validità della disdetta in quanto inviata da un terzo estraneo al rapporto locativo che è stata già esaminata nell’ambito del ricorso principale. Nella parte in cui viene, poi, dedotta l’inesistenza di necessità per il locatore, la questione sottoposta non può costituire materia di ricorso incidentale, pur se condizionato, non essendo stata esaminata dal giudice di appello in quanto assorbita dalla reiezione della domanda della F.A.G., potendo invece essere sottoposta al giudice di rinvio (cfr. Cass. 7141-94; Cass. 7487-91, etc.).

Del pari assorbito è il terzo motivo, che concerne la mancata pronuncia sulle domande riconvenzionali della Europa Auto. Il giudice di appello ha omesso l’esame di tali domande in quanto assorbite dalla reiezione della domanda principale, con la conseguenza che esse, senza necessità di ricorso incidentale, possono essere riproposte davanti al giudice di rinvio.

Pertanto, in accoglimento del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo di tale ricorso, con rinvio della causa, per nuovo esame in relazione all’accertamento della validità della disdetta con riguardo alla qualità del soggetto che nè è stato autore, ad altra sezione del Tribunale di Messina.

Il giudice di rinvio provvederà altresì sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il primo motivo del ricorso incidentale condizionato, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione del Tribunale di Messina.

Così deciso in Roma il 26 novembre 1996 nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione.