Sfratti bloccati per altri sei mesi, fino al giugno 2021. Sale così a 16 mesi da inizio pandemia la sospensione degli atti esecutivi con i quali i proprietari di immobili chiedono ai locatori di restituire la disponibilità a causa di morosità. La proroga degli sfratti avrà la durata di sei mesi ma ha già scatenato la veemente protesta da parte delle opposizioni e delle associazioni di settore, con in testa Federproprietà, la quale ha chiesto che l’esecutivo ci ripensi e ritiri la norma: questa misura danneggerà soprattutto le famiglie, già messe a dura prova dalla crisi, che sono solite dare in affitto gli immobili i cui canoni rappresentano una fonte di sostentamento economico indispensabile. La proroga del blocco degli sfratti, anche se con dei limiti, è contenuta del  Dl Milleproroghe. Prevede la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo fino al 30 giugno 2021. Questo “limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze. Nonché ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”. Nel decreto si fa riferimento alla proroga fino al 30 giugno 2021 della sospensione dell’esecuzione dei cosiddetti sfratti per morosità. Cioè quei provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze. Ma anche degli sfratti relativi a immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari e degli sfratti aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore. Questa agevolazione scatta in caso di mancato pagamento dell’affitto da parte del conduttore. Oppure nei decreti di trasferimento di immobili che sono stati pignorati al debitori o a suoi familiari.

In virtù di un emendamento inserito in sede di conversione in legge, il Decreto “Rilancio” (D.l. n. 34/2020 convertito in Legge n. 77/2020) ha già disposto all’articolo 17-bis la proroga della sospensione degli sfratti fino al 31 dicembre 2020.Il termine inizialmente previsto dal Decreto Cura Italia (articolo 103 comma 6 del D.l. n. 18/2020 convertito in Legge n. 27/2020) era fissato al 31 agosto 2020.

Il Decreto-Legge 31 dicembre 2020, n. 183, pubblicato in pari data nella Gazzetta Ufficiale, prevede un’ulteriore proroga dell’esecuzione degli sfratti anche ad uso non abitativo.

La proroga verrà disposta per  i provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze (sfratti per morosità) e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati che siano abitati dal debitore e dai suoi familiari. Esclusi quindi solo gli sfratti per finita locazione. Il decreto dispone: «la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo 103, comma 6, del decreto – legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari».

Gli Uffici U.N.E.P. presso i vari Tribunali si prefigurano problemi gestionali dell’arretrato delle esecuzioni degli sfratti, così maldestramente realizzato.

La parte deve partecipare personalmente al procedimento di mediazione ex d.lgs. 28/2010 altrimenti deve delegare altro soggetto in sua sostituzione conferendo una procura speciale sostanziale con atto pubblico.

La sanzione di improcedibilità non viene infatti comminata solo nell’ipotesi in cui la parte deleghi il proprio avvocato a partecipare in sua vece agli incontri della procedura di mediazione.

La giurisprudenza di merito sostiene che “supporre che la mediazione si possa correttamente svolgere con il solo incontro tra gli avvocati ed il mediatore significherebbe svuotare di significato l’istituto, che così non potrebbe raggiungere le sue finalità, sia sotto il profilo della pacificazione sociale sottesa alla facilitazione di accordi amichevoli, sia sotto il profilo della deflazione del contenzioso giudiziario.

In ragione di ciò, va anche escluso che il conferimento, della parte interessata, di una procura speciale notarile al proprio avvocato, possa sanare il vizio di illegittimità nello svolgimento della procedura di mediazione ed il rischio di improcedibilità della domanda giudiziale, atteso che l’osservanza di particolari forme della procura non è sufficiente a superare le ragioni sostanziali della non delegabilità all’avvocato della partecipazione in mediazione.” ( cfr Tribunale, Vasto, sentenza 17/12/2018)

La giurisprudenza di merito ha infatti messo in risalto che il d.lgs. 28/2010 dispone, per la mediazione obbligatoria e demandata, la partecipazione della parte, assistita dall’avvocato (art. 8, comma 1);

Ne discende che, non potendosi attribuire alla legge “altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore” (art. 12 preleggi), è esclusa dalla legge alla radice la presenza del solo avvocato, sia pure munito di delega del cliente. (ex multis Trib. Firenze 26.11.2014, Trib. Firenze, 19.3.2014, Trib. Palermo, 16.7.2014, Trib. Vasto 9.3.2015, Trib. Roma 19.2.2015, Trib. Roma 14.2.2015, Trib. Bologna 11.11.2014, Trib. Bologna 5.6.2014 e Trib. Pavia 9.3.2015; )

La condizione di procedibilità di cui all’art. 5 D.Lgs. n. 28/10 non può considerarsi soddisfatta se non con la partecipazione della parte personalmente o in sua vece altro soggetto che sia a conoscenza degli interessi sostanziali della parte e che sia stato incaricato con procura speciale notarile, non potendo l’avvocato autenticare la firma in calce alla predetta procura.

Di recente la Corte di Cassazione con la sentenza del 27 Marzo 2019 n.8473 ha dato risposta al quesito : “Qualora si ammetta che la parte possa farsi sostituire, ovvero che sia un atto delegabile ad altri, occorre individuare i modi e le forme di tale sostituzione, ovvero se possa essere sostituita da chiunque, ed in particolare se possa farsi sostituire anche dal suo avvocato e, qualora si ammetta che possa essere sostituita dal suo avvocato, con quale atto tali poteri possano essere conferiti. “

Al quesito il Supremo giudice di legittimità ha dato la seguente soluzione:

“Deve quindi ritenersi che la parte (in particolare, la parte che intende iniziare l’azione, ma identico discorso vale per la controparte), che per sua scelta o per impossibilità non possa partecipare personalmente ad un incontro di mediazione, possa farsi sostituire da una persona a sua scelta e quindi anche ma non solo – dal suo difensore. “

Ma la sottoscrizione della procura deve essere effettuata da soggetto abilitato e quindi dal notaio.

Infatti la Corte ha stabilito che “ la parte che non voglia o non possa partecipare personalmente alla mediazione, può farsi liberamente sostituire, da chiunque e quindi anche dal proprio difensore, ma deve rilasciare a questo scopo una procura sostanziale, che non rientra nei poteri di autentica dell’avvocato neppure se il potere è conferito allo stesso professionista.”

Ed anzi nel caso in cui la procura sia rilasciata in favore del proprio difensore deve avere un contenuto sostanziale di sostituzione della parte nelle sue decisioni e non una ampia procura alle liti, nel caso affrontato la Suprema Corte censura anche il contenuto della procura notarile : “..l’atto di conferimento di potere pur avendo la forma della procura notarile fosse in realtà una semplice, benchè ampia, procura alle liti, comprensiva di ogni potere giudiziale e stragiudiziale ed anche del potere di conciliare la controversia (da qui il richiamo corretto all’art. 185 c.p.c.), ma comunque una procura dal valore meramente processuale, che non attribuiva all’avvocato la rappresentanza sostanziale della parte.”

“Questa Corte (nella recente Cass. n. 28409 del 2018) ha rilevato che l’incipit della disposizione normativa di cui al comma 4 art 1284 c.c., aggiunto dall’art. 17, comma 1, D.L. 12 settembre 2014, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla L. 10 novembre 2014, n. 162 (“Se le parti non ne hanno determinato la misura, dal momento in cui è proposta domanda giudiziale il saggio degli interessi legali è pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle 7 transazioni commerciali”), in effetti abbia la funzione di delimitazione dell’ambito di applicabilità della norma correlandola ad un ben determinato tipo di obbligazioni pecuniarie ossia quelle che trovano la loro fonte genetica nel contratto. La disposizione in questione apparirebbe altrimenti inutile ripetizione della compiuta disciplina in tema di danni da inadempimento nelle obbligazioni pecuniarie portata nell’art 1224 c.c., che opera richiamo all’uopo agli interessi legali ed espressamente prevede il rispetto del saggio d’interesse superiore a quello legale pattuito dalle parti. Dunque, sia la struttura letterale della norma, sia la necessità di individuare un significato proprio della stessa, altrimenti inutile ripetizione, lumeggiano la funzione dell’incipit quale delimitazione all’applicabilità della disposizione in questione. Ciò esclude che la citata proposizione iniziale della norma de qua abbia natura di mero inciso per far salva l’autonomia delle parti – già fatta salva in apposita norma – in una disposizione avente natura universale che correla il saggio d’interesse unicamente all’avvio della lite giudiziale per inadempienza ad obbligazione pecuniaria derivante da qualsiasi fonte. L’opzione ermeneutica di questa Corte rimane confermata e, non già, inficiata dall’osservazione – fatta dalla Corte anconetana a sostegno della sua statuizione – che il Legislatore ebbe appositamente ad estendere anche al giudizio arbitrale l’applicazione della citata norma. Difatti, da un lato, appare perseguito lo scopo di scoraggiare l’inadempimento e render svantaggioso il ricorso ad inutile litigiosità e, dall’altro, la 8 disposizione del comma 4 art. 1284 c.c., comunque, anche in detto giudizio esplica i suoi effetti nei limiti dianzi ricordati. Infine va considerata proprio la finalità deflattiva perseguita dal Legislatore con l’adozione degli intessi commerciali, aventi saggio assai più elevato degli interessi legali siccome individuati ex comma 1 art 1284 cod. civ. Difatti il cenno alla convenzione tra le parti sul punto lumeggia come la voluntas legis sia diretta a colpire l’inadempienza, rispetto ad un obbligo liberamente e pattiziamente assunto, anche mediante l’abuso del processo come mezzo per prolungare ai danni del creditore la soddisfazione del suo diritto. Quindi si deve concludere che la norma di cui all’art 1284 comma 4 cod. civ. disciplina il saggio degli interessi legali – e come tali dovuti automaticamente senza necessità di apposita precisazione del loro saggio in sentenza – applicato a seguito d’avvio di lite sia giudiziale che arbitrale però in correlazione ad obbligazione pecuniaria che trova la sua fonte in un contratto stipulato tra le parti, anche se afferenti ad obbligo restitutorio. 3.3. – Viceversa in relazione alle obbligazioni pecuniarie derivanti dalle altre fonti indicate nell’art 1173 cod. civ., detta disciplina non risulta applicabile poiché nemmeno in astratto è possibile ipotizzare un previo accordo tra le parti interessate circa il saggio d’interesse o le conseguenze dell’inadempimento. Nella specie, dunque, l’obbligazione indennitaria, dovuta dallo Stato in dipendenza dell’eccessiva durata di un procedimento giudiziale a sensi della Convenzione Europea sui Diritti dell’Uomo, non può esser determinata, per la stessa strutturazione della disposizione legislativa che la prevede, che a seguito dell’apposito procedimento giudiziario, sicché non risulta 9 ipotizzabile la necessaria possibilità per le parti di disciplinare pattiziamente le conseguenze dell’inadempimento. 3.4. – Questo Collegio fa proprie le motivazioni rese da questa Corte, nonché il principio da essa espresso, secondo cui “il saggio d’interesse legale stabilito nella disposizione normativa presente nell’art 1284, comma 4, cod. civ. trova applicazione esclusivamente quando la lite giudiziale ovvero arbitrale ha ad oggetto l’inadempimento di un accordo contrattuale anche in relazione alle relative obbligazioni restitutorie” 4. – Rigettato il primo motivo del ricorso principale, vanno accolti il secondo m, nonché il ricorso incidentale. Pertanto, il decreto impugnato cassato, nei sensi di cui in motivazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso principale; accoglie il secondo motivo del ricorso principale (con assorbimento del terzo motivo) ed il ricorso incidentale. Cassa il decreto impugnato e rinvia alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 4 dicembre 2018.

Con sentenza del 24 gennaio 2017, n. 1797 la sezione seconda della Corte di Cassazione  ha statuiito che “affinchè, in un contratto per persona da nominare, l’electus possa godere degli effetti prenotativi del preliminare – anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante tra la trascrizione del preliminare suddetto e del contratto definitivo – è necessario, ma sufficiente, che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare, e comunque, entro quello ex art. 2645-bis, comma 3, c.c., non occorrendo, altresì, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare”.

La fattispecie decisa dalla Corte prevedeva che nel 2003 fosse stato stipulato un contratto preliminare di compravendita contenente la clausola di  riserva di persona da nominare, ai sensi degli articoli 1401 e ss c.c.. Il contratto preliminare veniva  trascritto nel 2003 e nel farlo viene effettuata la nomina di un terzo quale definitivo contraente.

Nel 2004 si conclude l’atto definitivo che viene trascritto.

Tra il momento  della trascrizione del preliminare e quello del definitivo però erano state  iscritte ipoteche contro il promittente venditore.

L’eletto si rivolgeva al Tribunale con atto di citazione chiedendo la  cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli medio termine eseguite, sostenendo

la trascrizione del preliminare ha una efficacia prenotativa del preliminare impedisce  la ai terzi di poter  trascrivere utilmente atti relativi al promittente venditore e ciò ai sensi ed agli effetti del’art. 2645 bis c.c.qualora siano rispettate le forme e i termini previsti dalla norma. I terzi hanno resistito sostenendo che ai sensi dell’art.2645 c.c. si a necessario che il soggetto che esegue la trascrizione sia lo stesso che poi acquisti  il bene definitivamente e che nel caso di specie la riserva di nomina fosse stata trascritta successivamente la trascrizione degli atti pregiudizievoli.

La sentenza della Cassazione ha riformato la sentenza di secondo  grado, sostenendo che la trascrizione della clausola di riserva non è determinante per gli aventi causa dal promittente venditore ma  ha solo l’effetto di far diventare il terzo parte del contratto con effetto retroattivo.

A ben vedere per  il creditore dell’alienante non traeva nessun nocumento dalla circostanza che la clausola fosse stata trascritta o meno, avendo rilevanza determinante solo l’avvenuta trascrizione di un preliminare in data anteriore a quella della trascrizione degli atti pregiudizievoli.

La Corte di Cassazione ha pertanto statuito che per essere opponibile a terzi, è necessario e sufficiente che il preliminare contenga la riserva di nomina, l’atto definitivo sia una mera attuazione del contratto preliminare e che in ogni caso la riserva di nomina sia stata trascritta

                             IL MINISTRO 
                DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 
 
                           di concerto con 
 
                             IL MINISTRO 
                    DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE 
 
  Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive  modificazioni,
concernente la  disciplina  delle  locazioni  e  del  rilascio  degli
immobili adibiti ad uso abitativo pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
del 15 dicembre 1998, n. 292, supplemento ordinario, n. 203/L; 
  Visto in particolare l'art. 2, comma 3, della citata legge  n.  431
del 1998 che dispone che le  parti  possono  stipulare  contratti  di
locazione, definendo il valore del canone, la durata  del  contratto,
anche in relazione a quanto previsto dall'art. 5, commi 1, 2 e 3; 
  Vista  la  Convenzione  nazionale  in   data   8   febbraio   1999,
sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della legge  n.  431  del
1998 tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello nazionale; 
  Visto il decreto interministeriale lavori  pubblici-finanze  del  5
marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 22 marzo 1999, n.  67
con il quale sono stati indicati, sulla base della citata Convenzione
nazionale, i criteri generali per la realizzazione degli  accordi  da
definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione  ai
sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431; 
  Visto    il    decreto    interministeriale    infrastrutture     e
trasporti-economia e finanze del 30 dicembre  2002  pubblicato  nella
Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, n. 85, supplemento  ordinario
n. 59, con il quale sono stati definiti,  in  mancanza  di  un  unico
accordo tra le organizzazioni sindacali della proprieta'  edilizia  e
dei conduttori, i criteri generali per la realizzazione degli accordi
in sede locale per la stipula dei contratti  di  locazione  ai  sensi
dell'art. 2, comma 3,  della  legge  n.  431  del  1998  nonche'  dei
contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione  degli
studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi  1,  2  e  3  della
stessa legge; 
  Visto in particolare l'art. 4, comma 1, della menzionata  legge  n.
431 del 1998, cosi' come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera c),
della legge 8 gennaio 2002, n. 2, che stabilisce, tra altro,  che  il
Ministro  dei  lavori  pubblici,  ora  infrastrutture  e   trasporti,
convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al
fine di individuare i criteri generali che costituiscono la base  per
la realizzazione degli accordi da definire in sede  locale  ai  sensi
dell'art. 2 comma 3 e dell'art. 5, commi 1,  2  e  3  della  suddetta
legge n. 431 del 1998; 
  Viste  le  note  del  Vice  Ministro  delle  infrastrutture  e  dei
trasporti, Sen. Riccardo Nencini, con le  quali  in  data  27  luglio
2016, 20 settembre 2016, 11 ottobre 2016 e 25 ottobre 2016, ai  sensi
del richiamato art. 4, comma 1, della legge n.  431  del  1998,  sono
state convocate le organizzazioni della  proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al  fine
di  predisporre   una   nuova   Convenzione   nazionale   adeguandola
maggiormente alle esigenze derivanti dalla  crescente  situazione  di
disagio  abitativo  relativo  al  comparto  delle  locazioni  ad  uso
abitativo; 
  Vista la Convenzione  nazionale  in  data  25  ottobre  2016  ed  i
relativi allegati, sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1,  della
richiamata  legge  n.  431  del  1998  tra  le  organizzazioni  della
proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente  rappresentative  a
livello nazionale, fatta eccezione dell'organizzazione dei conduttori
Sicet e vistata, per il Ministero delle infrastrutture  e  trasporti,
dal Vice Ministro Sen. Riccardo Nencini; 
  Viste le memorie depositate nel corso della riunione del 25 ottobre
2016 dalle organizzazioni degli inquilini Asia-Usb; Unione inquilini;
Sicet e dall'organizzazione della proprieta' edilizia Confedilizia; 
  Considerato che dal numero delle  sottoscrizioni  alla  Convenzione
del 25 ottobre 2016 e' possibile constatare l'avvenuto raggiungimento
dell'accordo tra le parti  ai  sensi  dell'art.  4,  comma  1,  della
richiamata legge 431 del 1998 tra le organizzazioni della  proprieta'
edilizia e dei  conduttori  maggiormente  rappresentative  a  livello
nazionale; 
  Considerato altresi', che l'art. 4, comma 2, della menzionata legge
n. 431 del 1998 prevede che  i  criteri  generali  individuati  nella
Convenzione nazionale siano indicati in apposito decreto del Ministro
dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture  e  dei  trasporti)  di
concerto con il Ministro delle finanze (ora economia e delle finanze)
da emanare entro trenta giorni dalla  conclusione  della  Convenzione
soprarichiamata; 
 
                              Decreta: 
 
                               Art. 1 
 
       Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti 
           di locazione nella contrattazione territoriale 
 
  1.  Gli  accordi  territoriali,  in  conformita'  delle   finalita'
indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.  431  e
successive modificazioni,  stabiliscono  fasce  di  oscillazione  del
canone   di   locazione   all'interno   delle   quali,   secondo   le
caratteristiche dell'edificio e  dell'unita'  o  porzione  di  unita'
immobiliare, e' concordato, tra le parti, il  canone  per  i  singoli
contratti. 
  2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o
in forma associata, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a  livello  locale,  al  fine
della realizzazione degli accordi  di  cui  al  comma  1,  dopo  aver
acquisito  le  informazioni  concernenti  le  delimitazioni   -   ove
effettuate - delle microzone  del  territorio  comunale  definite  ai
sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo  1998,  n.
138,   individuano,    anche    avvalendosi    della    banca    dati
dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate,
insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: 
    a) valori di mercato; 
    b)  dotazioni   infrastrutturali   (trasporti   pubblici,   verde
pubblico, servizi scolastici e  sanitari,  attrezzature  commerciali,
ecc.); 
    c) tipologie edilizie, tenendo conto  delle  categorie  e  classi
catastali. 
  All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi  del  presente
comma, possono essere evidenziate zone di  particolare  pregio  o  di
particolare degrado.  Al  fine  di  assicurare  la  formazione  degli
accordi territoriali di cui all'art. 2, comma 3, della legge 431  del
1998, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la  convocazione
delle organizzazioni  della  proprieta'  edilizia  e  dei  conduttori
maggiormente  rappresentative,  le  stesse   organizzazioni   possono
produrne formale richiesta ai comuni interessati; nel caso in  cui  i
comuni non adempiano nei  successivi  30  giorni,  le  organizzazioni
possono procedere di propria iniziativa alle convocazioni di  cui  al
comma 2 del presente articolo. 
  3. Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o  per  eventuali
aggregazioni di microzone,  gli  accordi  territoriali  prevedono  un
valore minimo ed un valore  massimo  del  canone  che  costituiscono,
rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o  piu'  fasce  di
oscillazione. 
  4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il  valore
minimo ed il valore massimo delle fasce  di  oscillazione,  le  parti
contrattuali,  assistite  -  a  loro  richiesta  -  dalle  rispettive
organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi: 
    a) tipologia dell'alloggio; 
    b) stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; 
    c) pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); 
    d) presenza di spazi comuni  (cortili,  aree  a  verde,  impianti
sportivi interni, ecc.); 
    e)  dotazione  di  servizi  tecnici  (ascensore,  tipologia   del
riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d'aria, ecc.); 
    f) eventuale dotazione di mobilio. 
  5.  Per  le  compagnie  assicurative,  i  fondi   immobiliari,   le
associazioni e le fondazioni di previdenza, gli istituti di  credito,
gli enti  previdenziali  pubblici,  i  soggetti  giuridici  o  fisici
detentori  di  grandi  proprieta'  immobiliari  (per  tali  sono   da
intendersi le proprieta' individuate negli  accordi  territoriali  e,
comunque, quelle caratterizzate  dall'attribuzione,  in  capo  ad  un
medesimo soggetto, di piu' di cento unita' immobiliari  destinate  ad
uso abitativo anche se ubicate  in  modo  diffuso  e  frazionato  sul
territorio nazionale), i canoni sono definiti, all'interno dei valori
minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione  per  le  aree
omogenee e per le eventuali  aggregazioni  di  microzone  individuate
dalle  contrattazioni  territoriali,  in  base  ad  appositi  accordi
integrativi fra la proprieta' interessata e le  organizzazioni  della
proprieta' edilizia  e  dei  conduttori  partecipanti  al  tavolo  di
confronto per il  rinnovo  della  Convenzione  nazionale  o  comunque
firmatarie  degli  accordi  territoriali   relativi.   Tali   accordi
integrativi prevedono, di norma, speciali condizioni migliorative per
far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche'
la possibilita' di modificare ed integrare il tipo di contratto.  Gli
accordi integrativi possono individuare valori  massimi  del  canone,
all'interno delle fasce, ai fini dell'applicazione dell'art. 2, comma
3 del decreto 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale  24
giugno 2008, n. 146. 
  6. Alla sottoscrizione degli accordi integrativi di cui al comma 5,
possono partecipare imprese o associazioni di imprese  di  datori  di
lavoro, associazioni  Onlus  che  si  occupano  di  immigrazione,  in
relazione alla locazione di alloggi destinati al  soddisfacimento  di
esigenze  abitative  di  lavoratori  non  residenti  e  di  immigrati
comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti
fruitori, sono regolati dall'art. 2, comma 3, della legge n. 431  del
1998. 
  7.  Gli  accordi  territoriali  possono   stabilire,   per   durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di
aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei
canoni definiti  per  aree  omogenee  nonche'  particolari  forme  di
garanzia. Gli accordi territoriali  possono  stabilire  gli  elementi
oggettivi che determinano una riduzione del canone massimo. 
  8. Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo,
possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive
organizzazioni  della  proprieta'  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli
accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalita'  di
attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi
dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di
responsabilita', da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria
dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo
del  contratto  all'accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle
agevolazioni fiscali. 
  9. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti  per
i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l'aggiornamento
del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per
cento della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. 
  10. I contratti di locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
A) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n.  431  del
1998. 
  11. Le disposizioni del presente articolo  si  applicano  sia  agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all'art.  1  del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,  convertito  dalla  legge  21
febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli
sottoscritti negli altri comuni. 
  12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4,  comma  3,  della  richiamata
legge n. 431 del 1998. 
                               Art. 2 
 
      Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione 
             di natura transitoria e durata degli stessi 
 
  1. I contratti di locazione di natura transitoria di  cui  all'art.
5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n.  431,  hanno  durata  non
superiore  a  diciotto  mesi.  Tali  contratti  sono  stipulati   per
soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori  per
fattispecie - con  particolare  riferimento  a  quelle  derivanti  da
mobilita' lavorativa e  connesse  allo  studio,  all'apprendistato  e
formazione  professionale,  all'aggiornamento  ed  alla  ricerca   di
soluzioni  occupazionali  -  da  individuarsi  nella   contrattazione
territoriale tra le organizzazioni della proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative. 
  2. I canoni  di  locazione  dei  contratti  di  natura  transitoria
relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un  numero  di  abitanti
superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo
censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei  valori  minimi
massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree  omogenee,
come individuate dall'art. 1. Gli accordi  territoriali  relativi  ai
contratti di cui al presente articolo possono  prevedere  variazioni,
fino ad un massimo del 20 per cento,  dei  valori  minimi  e  massimi
anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari
esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello  locale,
i  valori  di  riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni
previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma  3,  della
legge n. 431 del 1998. I canoni di locazione e la ripartizione  degli
oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o  inferiore  a
30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti. 
  3. Per le proprieta' di cui all'art. 1, comma 5, si procede - per i
Comuni di cui al comma 2 del presente  articolo  -  mediante  accordi
integrativi, stipulati fra i soggetti e  con  le  modalita'  indicate
nello stesso art. 1. 
  4. I contratti di cui al presente  articolo  devono  contenere  una
specifica dichiarazione che individui  l'esigenza  di  transitorieta'
del locatore o  del  conduttore,  tra  quelle  indicate  nell'Accordo
definito in sede locale,  da  provare,  per  i  contratti  di  durata
superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto. 
  5. Fatto salvo quanto  previsto  dai  commi  1  e  4  del  presente
articolo, nei casi in cui il contratto sia  motivato  sulla  base  di
fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente  documentabili,
gli accordi  definiscono  le  modalita'  bilaterali  di  supporto  ai
contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della  proprieta'
e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento. 
  6. I contratti di cui al presente  articolo  sono  ricondotti  alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998  in
caso di  inadempimento  delle  modalita'  di  stipula  del  contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo. 
  7. I contratti di  locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
B) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge  9  dicembre
1998, n. 431 e successive modificazioni. 
  8.  Le  parti  contrattuali  possono  essere  assistite,   a   loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori.  Gli  accordi  definiscono,  per  i  contratti  non
assistiti, le modalita' di attestazione,  da  eseguirsi,  sulla  base
degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a  cura
e  con  assunzione  di  responsabilita',  da  parte  di  almeno   una
organizzazione  firmataria  dell'accordo,   della   rispondenza   del
contenuto economico e normativo  del  contratto  all'accordo  stesso,
anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. 
  9. Le disposizioni del presente  articolo  si  applicano  sia  agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all'art.  1  del
decreto legge 30 dicembre 1988 n.  551,  convertito  dalla  legge  21
febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli
sottoscritti negli altri comuni. 
                               Art. 3 
 
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti
                 universitari e durata degli stessi 
 
  1. Nei Comuni sede di universita', di corsi universitari distaccati
e  di  specializzazione,  e  comunque  di  istituti   di   istruzione
superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592,  e
dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonche' nei Comuni  limitrofi  e
qualora il conduttore sia  iscritto  ad  un  corso  di  laurea  o  di
formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni  o
perfezionamenti - in  un  comune  diverso  da  quello  di  residenza,
possono essere  stipulati  contratti  per  studenti  universitari  di
durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo
disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre
mesi prima. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal  singolo
studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per  il
diritto allo studio. 
  2. I canoni di locazione sono definiti in appositi  accordi  locali
sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali  zone  stabiliti
negli accordi territoriali di cui all'art. 1. L'accordo locale potra'
individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni  in
relazione alla  durata  contrattuale.  I  canoni  di  locazione  sono
definiti  con  le   medesime   modalita'   previste   dal   comma   4
dell'articolo1. 
  3. Per le proprieta'  di  cui  all'art.  1,  comma  5,  si  procede
mediante accordi integrativi, stipulati  fra  i  soggetti  e  con  le
modalita' indicate nello stesso art. 1. 
  4. I contratti di  locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
C) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n.  431  del
1998 e successive modificazioni. 
  5.  Le  parti  contrattuali  possono  essere  assistite,   a   loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori.  Gli  accordi  definiscono,  per  i  contratti  non
assistiti, le modalita' di  attestazione,  da  eseguirsi  sulla  base
degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a  cura
e  con  assunzione  di  responsabilita',  da  parte  di  almeno   una
organizzazione  firmataria  dell'accordo,   della   rispondenza   del
contenuto economico e normativo  del  contratto  all'accordo  stesso,
anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. 
Art. 4 
 
                    Tabella degli oneri accessori 
 
  1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2  e  3  e'
adottata la  Tabella  degli  oneri  accessori  allegata  al  presente
decreto (Allegato D).  Per  le  voci  non  considerate  nella  citata
Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. 
                               Art. 5 
 
                        Agevolazioni fiscali 
 
  1. Ai contratti di locazione di immobili ad uso  abitativo  situati
nel territorio dei comuni di cui  all'art.  1  del  decreto-legge  30
dicembre 1988, n 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61,
e negli altri comuni  ad  alta  tensione  abitativa  individuali  dal
Comitato interministeriale per la programmazione economica  stipulati
o rinnovati ai sensi delle disposizioni della legge 9 dicembre  1998,
n. 431, a seguito di accordo definito in sede locale e  nel  rispetto
delle condizioni  fissate  nella  presente  Convenzione,  nonche'  ai
contratti di cui agli articoli 1 comma 3, e  5  commi  2  e  3  della
medesima  legge  n.  431  del  1998,  si  applica,  salve  successive
modificazioni, integrazioni ed aggiornamenti, la  disciplina  fiscale
di cui ai seguenti commi. 
  2. Il reddito imponibile  dei  fabbricati  locati,  determinato  ai
sensi dell'art.  37  del  testo  unico  delle  imposte  sui  redditi,
approvato con decreto del Presidente  della  Repubblica  22  dicembre
1986, n. 917, e successive modificazioni,  e'  ulteriormente  ridotto
del 30 per cento, a condizione che nella  dichiarazione  dei  redditi
relativa all'anno in cui  si  intende  usufruire  della  agevolazione
siano  indicati  gli  estremi  di  registrazione  del  contratto   di
locazione, l'anno di presentazione della  denuncia  dell'immobile  ai
fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune  di  ubicazione
dello stesso fabbricato. 
  3. Ai fini di quanto previsto dall'art. 4, comma 1, ultimo periodo,
della citata legge n. 431 del  1998,  i  tipi  di  contratto  di  cui
all'art. 4-bis della medesima legge si intendono  utilizzati  ove  le
pattuizioni negli stessi previste  siano  state  tutte  integralmente
accettate  da  entrambe  le  parti  contraenti  ed  integrate  quando
richiesto. 
  4. In caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca,  per  i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli  articoli  2,
comma 3, e 8 della legge n. 431  del  1998,  relativi  ad  abitazioni
ubicate nei comuni di cui all'art. 1, comma 1, lettere a) e  b),  del
decreto-legge   30   dicembre   1988,   n.   551,   convertito,   con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61,  e  negli  altri
comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e'  ridotta
al 15 per cento ed e' ulteriormente ridotta al 10 per cento ai  sensi
dell'art. 9, commi 1 e 2- bis, decreto legge 28 marzo  2014,  n.  47,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, per
il periodo ivi indicato. 
  5.  In  sede  di  prima  applicazione  del  presente  decreto  fino
all'eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell'art.  8,
comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base  imponibile  per
la determinazione dell'imposta di registro e'  assunta  nella  misura
del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito. 
  6. Ai sensi dell'art. 3 comma 2 del decreto  legislativo  14  marzo
2011, n. 23, l'applicazione dell'imposta nella forma  della  cedolare
secca, sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di
locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro
e di bollo sulla  risoluzione  e  sulle  proroghe  del  contratto  di
locazione. 
  7. In relazione a quanto stabilito dall'art. 10 della citata  legge
n. 431 del 1998 e dall'art.  16  del  decreto  del  Presidente  della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2,
comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti
titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari  adibite  ad
abitazione principale, stipulati o rinnovati  a  norma  dell'art.  2,
comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n.
431, spetta una detrazione, rapportata al periodo  dell'anno  durante
il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi: 
    a) euro  495,80,  se  il  reddito  complessivo  non  supera  euro
15.493,71; 
    b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma
non euro 30.987,41. 
  8.  Ai  sensi  dell'art.  16  del  decreto  del  Presidente   della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2,
comma 1, lettera  h)  della  legge  23  dicembre  2000,  n.  388,  ai
lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria
residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi  nei  tre
anni antecedenti  quello  di  richiesta  della  detrazione,  e  siano
titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari  adibite  ad
abitazione principale degli stessi e  situate  nel  nuovo  comune  di
residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente  e
comunque al di fuori della propria regione nonche' ai giovani di eta'
compresa fra i 20  e  i  30  anni,  che  stipulano  un  contratto  di
locazione  ai  sensi  della  legge  n.  431  del  1998  per  l'unita'
immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre  che
la stessa sia diversa dall'abitazione principale dei  genitori  o  di
coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi  di  legge,
spetta una detrazione, per i primi tre anni complessivamente pari a: 
    a) euro  991,60,  se  il  reddito  complessivo  non  supera  euro
15.493,71; 
    b) euro 495,80, se il reddito complessivo supera  euro  15.493,71
ma non euro 30.987,41. 
  9. Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto,  non
sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua  scelta,
di fruire  della  detrazione  piu'  favorevole.  Le  detrazioni  sono
rapportate al periodo dell'anno durante il quale l'unita' immobiliare
locata e' adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale
si intende quella nella quale il soggetto titolare del  contratto  di
locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente. 
  10. Ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera  i-sexies  del  decreto
del  Presidente  della  Repubblica  22  dicembre  1986,  n.  917,   e
successive modificazioni, dall'imposta lorda  si  detrae  un  importo
pari al 19 per cento dei seguenti oneri sostenuti  dal  contribuente,
se non  deducibili  nella  determinazione  dei  singoli  redditi  che
concorrono a formare il reddito complessivo: i  canoni  di  locazione
derivanti dai contratti di locazione stipulati o rinnovati  ai  sensi
della legge n. 431 del 1998  e  successive  modificazioni,  i  canoni
relativi  ai  contratti  di  ospitalita',  nonche'   agli   atti   di
assegnazione in godimento o locazione,  stipulati  con  enti  per  il
diritto allo studio,  universita',  collegi  universitari  legalmente
riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, dagli  studenti
iscritti ad un corso di laurea presso una universita' ubicata  in  un
comune diverso da  quello  di  residenza,  distante  da  quest'ultimo
almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per unita'
immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede  l'universita'
o in comuni limitrofi, per un importo non  superiore  a  2.633  euro.
Alle medesime condizioni ed entro lo  stesso  limite,  la  detrazione
spetta per  i  canoni  derivanti  da  contratti  di  locazione  e  di
ospitalita' ovvero da atti di assegnazione in godimento stipulati, ai
sensi della normativa  vigente  nello  Stato  in  cui  l'immobile  e'
situato,  dagli  studenti  iscritti  a  un  corso  di  laurea  presso
un'universita' ubicata nel territorio di uno Stato membro dell'Unione
europea o in  uno  degli  Stati  aderenti  all'accordo  sullo  spazio
economico europeo che sono inclusi nella lista di cui al decreto  del
Ministro dell'economia e delle finanze  emanato  ai  sensi  dell'art.
168-bis. 
  11. Ai fini dell' I.m.u.  e  della  Ta.s.i.  con  riferimento  agli
immobili locati  con  contratti  a  canone  concordato  l'imposta  e'
determinata  applicando  rispettivamente  l'aliquota  stabilita   dal
comune, con riduzione al 75 per cento ex art 13 comma 6 -bis  decreto
legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con  modificazioni,  dalla
legge 22 dicembre 2011, n. 214, e l'aliquota stabilita dal comune  ai
sensi dell'art. 1, comma 683, della legge 27 dicembre  2013  n.  147,
ridotta al 75 per cento ai  sensi  del  comma  678,  ultimo  periodo,
dell'art. 1 della medesima legge n. 147 del 2013. 
                               Art. 6 
 
               Commissioni di negoziazione paritetica 
                   e conciliazione stragiudiziale 
 
  1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3  sono
adottate le «Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale
nonche'  modalita'  di  funzionamento  della  Commissione»   di   cui
all'Allegato E, al presente decreto, gia' definito nella  Convenzione
del  25  ottobre  2016  «Regolamento  di  negoziazione  paritetica  e
conciliazione  stragiudiziale».  Tali  procedure   e   modalita'   di
funzionamento, con riferimento a quanto stabilito dall'art. 30, comma
1, della legge 18 giugno 2009, n.  69,  dall'art.  2,  comma  2,  del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28,  e  dall'art.  7,  comma  2,
lettera  c),  del  decreto  interministeriale  del  Ministero   della
giustizia e del Ministero dello sviluppo economico 18  ottobre  2010,
n. 180, perseguono la finalita' di limitare il ricorso al contenzioso
giudiziale delle parti. 
  2. Per ogni controversia che sorga in merito all'interpretazione ed
esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonche' in ordine
all'esatta applicazione degli  accordi  territoriali  o  integrativi,
ciascuna  parte  puo'  richiedere,   prima   di   adire   l'autorita'
giudiziaria, che si sia  nominata  una  Commissione  di  negoziazione
paritetica  e  conciliazione  stragiudiziale  che  deve,   sempreche'
l'altra parte aderisca alla procedura, concludere il suo operato  non
oltre sessanta giorni dalla data della sua costituzione,  secondo  le
modalita' stabilite nel citato Allegato E. 
  3.  E'  facolta'  di  ciascuna  parte  ricorrere  alla  Commissione
affinche' attesti la rispondenza del contenuto economico e  normativo
del contratto agli accordi di riferimento. 
  4.  In  caso  di  variazione  dell'imposizione   fiscale   gravante
sull'unita' immobiliare locata, nonche' di  sopravvenienza  di  altro
elemento o condizione che incida sulla congruita'  del  canone  della
locazione in piu' o in meno, rispetto a quella  in  atto  al  momento
della stipula del contratto,  la  parte  interessata  puo'  adire  la
Commissione, la quale propone alle parti, nel termine  perentorio  di
cui al comma 2, il nuovo canone da rinegoziarsi tra le parti. 
  5. Nel caso dei contratti di natura transitoria  le  parti  possono
adire la Commissione per accertare  le  condizioni  di  permanenza  o
cessazione  dei  motivi  di  transitorieta'.  La  Commissione  avanza
proposte alle parti in ordine a durata e clausole del contratto. 
  6. La richiesta di attivazione della Commissione, costituita con le
modalita' indicate nell'Allegato E non comporta oneri. 
  7. Alla Commissione possono ricorrere, ove previsto  dal  contratto
di locazione, i proprietari e gli inquilini  che  hanno  sottoscritto
contratti di locazione ai sensi art. 2, comma, 1 della legge  n.  431
del 1998 anche nel caso che  intendano  rinegoziare  la  locazione  e
sottoscrivere  un  contratto  concordato,  nonche'  i   titolari   di
contratti previsti dall'art. 23 del decreto-legge 12 settembre  2014,8
n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre  2014,
n. 164. 
                               Art. 7 
 
        Decorrenza dell'obbligatorieta' dei tipi di contratto 
 
  1. L'adozione dei tipi di contratto allegati  al  presente  decreto
diviene obbligatoria,  negli  ambiti  territoriali  interessati,  dal
deposito degli accordi ai sensi del comma 2, sulla base  dei  criteri
indicati nel decreto di cui all'art. 4, comma 2, della legge  n.  431
del 1998. 
  2. Successivamente alla sottoscrizione, gli accordi territoriali  e
integrativi sono depositati,  a  cura  di  una  delle  organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale  interessata  e
presso  la  regione  di  riferimento.  I  comuni  danno  la   massima
pubblicita' all'accordo. 
  3. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori  di
riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4,  comma  3,  della  richiamata
legge n. 431 del 1998. 
  4. L'accordo definito in sede locale stabilisce la sua durata e  le
modalita' di convocazione per il suo rinnovo e assicura modalita'  di
monitoraggio della sua applicazione, prevedendo forme di convocazione
straordinaria delle parti firmatarie  in  presenza  di  specifiche  e
rilevanti esigenze  di  verifica.  Fino  all'adozione  degli  accordi
basati sul presente decreto restano in vigore, in  ogni  loro  parte,
gli accordi precedenti. 
    Roma, 16 gennaio 2017 
 
                                     Il Ministro delle infrastrutture 
                                            e dei trasporti           
                                                 Delrio               
 
Il Ministro dell'economia      e delle finanze   Padoan 

Registrato alla Corte dei conti il 14 febbraio 2017 
Ufficio di controllo sugli atti del Ministero delle infrastrutture  e
dei  trasporti  e  del  Ministero  dell'ambiente,  della  tutela  del
territorio e del mare, foglio n. 1-880

9

Quasi tutte le associazioni rappresentative delle categorie dei proprietari e conduttori hanno sottoscritto l’accordo territoriale che permetterà ai cittadini lancianesi di concludere i cosiddetti contratti concordati e quindi ottenere i benefici fiscali previsti dalla legge.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

La Suprema Corte infatti statuisce che : “Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (come sembra adombrato nel secondo e terzo motivo del ricorso). Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.”

«Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.»

Specifica inoltre la Corte che : “è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l’art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l’amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea). Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l’esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall’amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali. Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione orzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.. Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali”.

Il creditore del Condominio pertanto non dovrà agire in via preventiva nei confronti morosi indicati dall’amministratore ma sarà libero di procedere con pignoramento mobiliare presso terzi e anche quello immobiliare , aggredendo i beni comuni del Condominio!